Как опека разрешает продажу квартиры. Как получить разрешение опеки на продажу квартиры? Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником имущества

Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры.

Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства. В первую очередь они должны понять, соблюдены ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры, а так же они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру или часть квартиры на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации

Ипотека.

При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке. Для соблюдения интересов ребенка они также могут потребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Чтобы сократить сроки рассмотрения заявления, заявителю стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Необходимо объяснить ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

Обмен.

При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают (если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет) либо запрещают сделку. При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Если квартира имеет примерно одинаковую общую площадь, но разную жилую площадь и разную планировку, то главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

Какие документы необходимы для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (же для дарения, мены, ренты, определения долей,где несовершеннолетние дети являются собственниками)?

2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия - документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.

4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. (Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).

5) Свидетельство о рождении ребенка.

6) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

7) Справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.

8) Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.

9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

11) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

ПРИМЕЧАНИЯ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

— срок подготовки распорядительных документов - месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,

б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,

с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

Образец заявления родителей

Руководителю

муниципалитета ______________________

___________________________

от гр._________________________ ,

проживающего (ей) по адресу:

ул._________________ д.___ , кв.___

паспорт_________________________

телефон ____________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли - продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).

Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).

Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______ Подпись__________

Это важно:

Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

Если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К примеру, если родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира - она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.

Недавно наш журнал рассказывал об особенностях сделок с недвижимостью в случаях, когда продавец или покупатель состоят в браке. Сегодня мы продолжим «семейную» тему и поговорим о другой весьма распространенной ситуации – наличии в продаваемой квартире детей. В подобных обстоятельствах у сделки тоже появляются свои особенности.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Тем, кому интересна предыдущая статья « » о мужьях, женах и их сделках, мы предоставляем возможность ее прочитать: « ». А сами переходим к детской теме.

До 18, но с оговорками
Начнем, как водится, с азов – кто такие дети? При всей внешней очевидности обсуждаемого предмета тут все не так просто. Судите сами: московский пассажирский транспорт переводит человека в разряд взрослых с семи лет – надо оплачивать проезд. На железной дороге детский билет – до 10-летнего возраста. Паспорт гражданин РФ получает в 14. В 18 лет приходит основной объем радостей и горестей взрослой жизни – возможность работать полный день, вступать в брак, отправиться в армию… Последним «звоночком молодости», обнаруженным мной в законах, оказался возраст в 35 лет – с этого момента гражданин может быть избран на должность президента Российской Федерации. Хотя последнее ограничение вряд ли имеет практическое значение для 99,99% населения, но все же…

Что касается обсуждаемого нами предмета, т.е. сделок с недвижимостью, то с ними ситуация такая. Как справедливо замечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty , действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети» - в нем есть лица «малолетние» и «несовершеннолетние». Они не обладают гражданской дееспособностью, т.е. правом «приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их» .

Переход во взрослое состояние, согласно закону, в основном происходит в 18 лет. «Этот возраст совершенно четко установлен ст. 21 Гражданского кодекса РФ, - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» . – По его достижении гражданин обретает полный объем дееспособности».

Правда, оговорки имеются и здесь. Существует понятие «эмансипация». Согласно ст. 27 ГК, она означает объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Условие – работа по трудовому договору или занятие (с согласия родителей, усыновителей или попечителя) предпринимательской деятельностью. Наступать эмансипация может с 16-летнего возраста. Также полностью дееспособным человек становится при вступлении в брак – даже если это произошло и до 18-летия.

И последнее, что надо сказать здесь. Двумя абзацами выше мы говорили о «малолетних» и «несовершеннолетних». Первые – это дети в возрасте до 14 лет, вторые – от 14 до 18 (если раньше не произошла эмансипация, конечно). Разница между этими категориями, разъясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» , состоит в том, малолетние вообще не участвуют в сделках с недвижимостью – документы от их имени подписывают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние должны совершать сделки лично – но с письменного согласия своих законных представителей.

Без «опекунов» не обойтись
С тем, что дети до 18 лет (не считая «эмансипированных») должны получить для сделки согласие своих законных представителей – родителей (или усыновителей, опекунов), мы разобрались. Но есть еще одно условие: продажа недвижимости должна быть одобрена специальной государственной инстанцией – органом опеки и попечительства . Это, напоминают специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» , требование ст. 37 ГК РФ и ст. 60 Семейного кодекса РФ. Без документа от названного органа договор купли-продажи просто не пройдет государственную регистрацию в Управлении Росреестра.

Некоторое время назад (примерно до середины прошлого десятилетия) согласие «государственных опекунов» требовалось для любой сделки, где так или иначе фигурировал несовершеннолетний. Потом ситуация изменилась: разрешение по-прежнему однозначно нужно в случаях, когда ребенок входит в число собственников продаваемой квартиры. А вот если он там просто зарегистрирован по месту жительства – тогда нет. Правда, из последнего «послабления» есть некоторые исключения: например, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, то разрешение органов опеки все равно потребуется. Еще, добавляет Надежда Духова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» , в некоторых районах Московской области территориальные отделения Росреестра требуют бумагу от органов опеки и для просто зарегистрированных. Скажем так, «по инерции».

Видим: тетенька сидит. Полномочная на вид…
Познакомимся поближе с органами опеки и попечительства – коль скоро в нашем повествовании они занимают такое заметное место. Первая странность, которая бросилась автору в глаза еще в 90-е годы – у «опекунов» нет «вертикали». Если брать, к примеру, школы – то там над учителем есть череда начальников вплоть до министра образования. Над полицейским – тоже целая пирамида, вершиной которой является глава МВД. А у органов опеки ничего такого нет – просто специалист на уровне района. Как говорили знающие люди, лет 20 назад, когда первый мэр Москвы Г. Попов создавал городскую систему управления, он просто забыл о вертикальном подчинении «опекунов» - видимо, в силу не очень большой их важности.

Примерно до середины нулевых органы опеки трудились в составе районных управ. Однако затем уже следующий мэр – Ю. Лужков – затеял реформирование системы власти. Декларировалось оно как передача части полномочий от назначенных (управы) к выборным (муниципалитеты) органам. На практике все свелось к широко известному «на тебе, боже, чего нам негоже»: городские власти постарались отдать муниципалитетам самые малозначительные функции – «отдельные государственные полномочия в области образования, опеки и попечительства, защиты прав несовершеннолетних, а также в сфере организации досуговой, социально-воспитательной, физкультурно-оздоровительной и спортивной работы с населением по месту жительства» . Т.е. все то, отчего не проистекает никаких доходов, зато куча головной боли. Так изучаемые нами органы оказались в подчинении муниципалитетов.

Формально они называются «отделом опеки и попечительства». Но надо понимать, что глава муниципалитета (он же председатель комиссии по опеке) физически не может вникать во все тонкости, так что на самом деле все вопросы решает инспектор – обычно дама бальзаковского или постбальзаковского возраста. А глава муниципалитета просто подписывает подготовленные ею решения…

Царство субъективизма
Теперь, вероятно, главный вопрос: исходя из чего опека решает, что сделку можно разрешить? Задавшись им, мы быстро обнаружим, что этот вопрос, по существу, отдан на усмотрение самих «опекунов». «На федеральном уровне законодателем не определены критерии, на основании которых орган опеки и попечительства руководствуется при принятии решения, - отмечает Дарья Погорельская («МИЦ»). – Орган опеки и попечительства проверяет, не ухудшаются ли права ребенка».

«Действительно, каждый конкретный «опекун» решает этот вопрос, - подтверждает Юрий Шаранов, генеральный директор агентства недвижимости «ГЦН-групп» . – Есть общее правило, согласно которому количество квадратных метров, приходящееся на ребенка, уменьшаться не должно. Однако возможны и исключения: например, люди переезжают из региона в Москву, где стоимость 1 кв. м выше. В этом случае разрешат обмен, при котором количество метров уменьшается».

«Помимо метров, роль играет и населенный пункт, район, инфраструктура и состояние квартиры, - отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный» . – Если в акте осмотра покупаемой квартиры инспектор напишет, что квартира требует ремонта, находится в неудовлетворительном состоянии, рядом нет ни школы, ни детского сада (зато на первом этаже пивная), то и получим отказ».

От себя автор может добавить следующее. Если в результате сделки ребенок однозначно выигрывает (метров больше, лучше, дом новее и т.п.), то согласие органов опеки, конечно, будет получено – ну не звери же они! А вот в сомнительных случаях (скажем, меньше метров, но лучше район) многое зависит от того, как сами родители сумеют объяснить, зачем они затевают этот обмен. Могу привести пару примеров, которые видел лично. В одном случае мать объяснила, что хочет потерять 3 кв. м, но оказаться на юго-западе Москвы – там и поблизости бабушка, которая будет помогать ухаживать за маленьким, и очень хорошие школы вокруг… В другой раз получилось совсем фантастично: молодая семья уезжала от свекрови – с ней, как я понял, отношения невестки решительно не сложились. Свекровь кричала, что квартира «целиком ее», и требовала разделить «пополам» - т.е. половину ей, а половину ее сыну, его жене и малолетнему ребенку. Понятно, что при таких аппетитах согласовать сделку было невозможно, и инспектор по опеке, поглядев на этот семейный «театр Кабуки», согласилась на вариант, при котором доля ребенка существенно уменьшалась. А чтобы все выглядело законно, она сама (!) предложила молодым написать, что у их свекрови кошка, а у ребенка – аллергия на шерсть…

Одним словом (это мы возвращаемся к основной линии нашего повествования), решение органов опеки довольно часто бывает весьма субъективным.

А – никогда!
О том, что продажа вторичной квартиры и последующая покупка новостройки позволяет хорошо выиграть по количеству метров, сказано уже много раз. Беда, однако, в том, что приобретается «котлован», т.е. новой квартиры нет еще ни юридически, ни физически. И, как подтвердило большинство наших экспертов, согласовать такую сделку у «опекунов» невозможно. «Если дом не построен, опека разрешения не даст, - выражает это мнение Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости» . – Так как нет ни реальных квадратных метров, неизвестна стоимость объекта, непонятно его будущее».

Прочие детали
Посмотрим теперь, что представляет собой разрешение органа опеки и попечительства. С точки зрения юридической формы это постановление муниципалитета. В нем говорится, что в ответ на обращение заявителя такого-то ему разрешается провести сделку по продаже квартиры по такому-то адресу с одновременным приобретением квартиры по этакому-то адресу – с обязательным условием, чтобы доля несовершеннолетнего такого-то в этой квартире была не меньше, например, 50%.

Стандартно документ оформляется в течение месяца с момента обращения гражданина. Но, как отмечает Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.» , могут сделать и быстрее. «Если у заявителя «горит», заседание комиссии могут провести и в течение недели», - говорит эксперт.

Разрешение не имеет срока действия. Но оно действительно только для тех квартир, которые семья с ребенком предполагает продать и купить. Так что если данная сделка сорвалась, то после подбора нового варианта придется отправляться за новым согласием.

И последнее. Поскольку, как уже было сказано выше, у «опекунов» нет четкого регламента и «вертикали», очень сложно оспаривать их решения. Так что в случаях, когда – как вам кажется – инспектор по опеке дает вам отказ без веских на то оснований, жаловаться можно лишь ее прямому начальнику – руководителю муниципалитета. Или – универсальный совет – в суд. Эта рекомендация, правда, столь же юридически безупречна, сколь и практически бессмысленна: суды длятся долго, так что к моменту, когда вы одержите безоговорочную победу, интересующая вас квартира давно будет продана.

Резюме от портала
Как всегда, соприкосновение с бюрократией вызывает смешанные чувства. С одной стороны, «фильтр» в виде органов опеки необходим: иначе многие дети остались бы без московского жилья. С другой – нормальные и законопослушные люди должны быть готовы к тому, что их сделка окажется более длительной и сложной.

Вот такой вопрос я получил от продавца квартиры:

Здравствуйте, подскажите, возможно ли продать приватизированную квартиру, где в приватизации имеет долю ребенок (нужно разъехаться с родителями), если сразу после продажи приобретаем другую в этом же районе? На время продажи могу ребенка прописать в муниципальную квартиру.

Я часто встречаю непонимание у клиентов в этом вопросе. Давайте разберемся.

Согласие органов опеки и попечительства при продаже (обмене) квартиры требуется только в случае, если несовершеннолетний входит с число собственников продаваемой квартиры. Если ребенок только зарегистрирован по постоянному месту жительства в квартире, и сособственником не является, согласие органов опеки и попечительства при отчуждении квартиры не требуется.

Так что в данном случае, снятие ребенка с регистрационного учета не освободит продавца от необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Итак, ребенок является совладельцем квартиры, т.е. входит в число ссобственников. Продажа такой квартиры (равно как обмен, разъезд) возможна только с разрешения органов опеки и попечительства по месту прописки ребенка. Органы опеки и попечительства дают согласие на проведение сделки при условии оформления в собственность несовершеннолетнего доли во вновь покупаемой квартире или в какой-то другой.

Гражданский кодекс РФ, часть 1

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". (Федеральный закон от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Федеральный закон от 24.04.2008 года №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного…

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иными словами, продать квартиру, в которой несовершеннолетний является сособственником, просто так не получится. Вам обязательно нужно будет где-то что-то выделять взамен.

• Вариант первый. Вы продаете квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник и одновременно оформляете на него долю во вновь приобретаемой квартире.
• Вариант второй. Если вы хотите продать квартиру, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок и не хотите ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделить долю ребенку где-либо еще, например, в квартире бабушки или дедушки.
• Третий вариант. Экзотический. Можно положить денежную сумму от продажи квартиры, эквивалентную стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет до достижения им совершеннолетия. При этом приобретения иной недвижимости на имя несовершеннолетнего не требуется. Что встречается очень редко.

Возникает вопрос: Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, квартира площадью 51 кв.м. была оформлена в общую долевую собственность на родителей и ребенка по 1/3 доли каждому. И на долю ребенка "приходится" 17 кв.м. площади. Но это совсем не означает, что органы опеки дадут согласие на продажу квартиры при условии приобретения на имя ребенка любой недвижимости или доли в ней площадью 17 кв.м.

При рассмотрении заявления родителей о продаже квартиры, где ребенок входит в число собственников, органы опеки руководствуются, прежде всего, интересами несовершеннолетнего. Права ребенка не должны быть ущемлены и условия проживания после проведения сделки не должны ухудшиться.

При принятии решения о возможности проведения сделки сотрудники опеки рассматривают в комплексе множество аспектов предстоящей сделки:

• - площадь приобретаемой недвижимости (доли);
• - стоимость недвижимости;
• - состав семьи, который будет проживать в приобретаемой для ребенка квартире;
• - месторасположение приобретаемой недвижимости (например, Москва – Московская область);
• - причины продажи (улучшение жилищных условий, разъезд с родственниками, развод) и ряд других.

Причем критерии принятия положительного решения могут зависеть от конкретного органа опеки и попечительства. Как и набор документов, который необходимо предоставить для рассмотрения вопроса о продаже квартиры.

В качестве примера:

Приватизировала семья трехкомнатную квартиру площадью 68 кв.м. Собственниками стали родители, несовершеннолетний сын и бабушка. И захотели они улучшить свои жилищные условия, купив большую четырехкомнатную квартиру в новостройке. Но, как известно, органы опеки не дают согласия на проведение сделки, если в качестве альтернативной квартиры на имя ребенка "приобретается" квартира в новостройке (т.е. у застройщика приобретается право требования оформления квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию). Родители посчитали, что, так как на долю ребенка приходится 17 кв.м. жилья, то достаточно будет купить на его имя "гостинку". И внесли аванс за квартиру, площадью 24 кв.м. Собрали документы и отправились в опеку. За согласием на проведение сделки. А не тут-то было.

Инспектор опекунского совета сказала примерно следующее:

- Ребенку 8 лет. В таком возрасте без матери он жить не может. Значит, предполагается, что в это в этой маленькой однокомнатной квартирке он будет жить с мамой. Да еще разнополые. И реальная площадь для проживания стала меньше – 12 кв.м. вместо 17 кв.м. Нет.

И отказала. Хорошо еще, что родители заключили соглашение об авансе с продавцом "гостинки", а не соглашение о задатке. Денег не потеряли.

Вы можете продать квартиру и не покупать ничего взамен, если у вас есть возможность оформить в собственность ребенка долю в другой квартире. Например, нежно любящая внука бабушка может подарить ему долю в своей квартире. Если у вас уже есть покупатель на квартиру, то вы собираете пакет документов на обе квартиры и предоставляете их в опеку. Получив согласие опекунского совета о продаже одной квартиры с одновременным выделением доли в другой, проводите сделку.

Но не спешите эту долю переоформлять на ребенка заранее!

Вот что может получиться:

Родители заключили с застройщиком договор на приобретение новостройки. Взяли ипотечный кредит с расчетом на то, что после переезда в купленную квартиру продадут прежнюю и рассчитаются с кредитом. Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получится без выделения доли ребенку, после ввода дома в эксплуатацию поспешили включить ребенка в число собственников новой квартиры. И попали в ловушку. Получилось, что у ребенка и в прежней квартире доля осталась и в новой появилась. И потом попробуй докажи опекунскому совету, что долю в новой квартире они выделили как раз с расчетом на то, что прежнюю продавать надо.

Поэтому переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно. Но если у вас возникла необходимость оформить долю на ребенка заранее (если у вас на руках уже имеется разрешение органа опеки и попечительства, то это поможет вам быстрее найти покупателя), обратитесь в опекунский совет. Поставьте инспектора в известность о ваших планах и получите разрешение на продажу вашей квартиры с предварительным оформлением в собственность ребенка доли в другой квартире. В постановлении опекунского совета так и будет написано: "Разрешить продажу квартиры по адресу ….. , где сособственником является несовершеннолетний …. при условии предварительного оформления …. доли квартиры по адресу ….. на имя несовершеннолетнего…"

Внимание! В любом случае, прежде чем планировать продажу (обмен, разъезд) квартиры, в которой ребенок включен в число сособственников, посетите орган опеки по месту прописки ребенка. Покажите документы на продаваемую квартиру и поинтересуйтесь, под какое жилье и на каких условиях попечительский совет выдаст вам разрешение.

С жильём, где прописан или выступает собственником (сособственником) ребёнок, не достигший 18 лет, курируются органами опеки и попечительства.

Главная цель данного контроля – требования к соблюдению интересов детей со стороны законных представителей – родителей и опекунов, на основании статей 28 и 37 ГК РФ.

Разрешение выдаётся после комиссионного рассмотрения вопроса о соблюдении интересов ребёнка (п.4 ст. 292 ГК РФ).

Родителям требуется подать заявление, в котором указывают причины сбыта жилья и перспективы, которые предусматривает семья в результате получения денежных средств за проданную недвижимость.

Уполномоченных на выдачу разрешения, должностных лиц, интересует судьба и имущественное положение ребёнка, прописанного в квартире (см. ). Поэтому родителям требуется обосновать, что в перспективе его условия проживания улучшатся, с приведением конкретных фактов, которые потребуется подтвердить соответствующими справками или актами.

Заявление требуется от обоих супругов, являющихся родителями. Личность заявителей удостоверяется гражданскими паспортами, а число и личности детей – свидетельствами о рождении.

При условии, что мать или отец воспитывают малыша или подростка в одиночку, требуется представить соответствующий документ:

• свидетельство о рождении – для одиноких матерей;
• свидетельство о разводе – при расторжении брака;
• свидетельство о смерти – в случае кончины супруга.

Опекуны предоставляют соответствующие бумаги о назначении опекунства и документ, удостоверяющий личность. Поверенные, действующие в интересах собственников недвижимости – свои гражданские паспорта и нотариально удостоверенную от родителей.

Если подростку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление с ходатайством о разрешении сбыта жилого помещения, а так же прилагается ксерокопия и подлинник паспорта.

Кроме обозначенного, к заявлению прилагаются правоудостоверяющие и на продаваемое жильё.

К правоустанавливающим относятся те виды документов, на основании которых возникло владения объектом. Например:

• договоры имущественных сделок;
• свидетельство о ;
• решение суда и т.п.

К правоудостоверяющим относятся на квартиру или иное жилое помещение. При требуется представить комплект правоудостоверяющих бумаг, чтобы в итоге сложения долей, собственность равнялась единице.

Если доли в праве на помещение отчуждаются только частично, со стороны остальных сособственников требуется нотариально удостоверенное согласие на сбыт жилья.

Согласие на участие в сделке несовершеннолетнего лица требуется предъявить и всем участникам имущественной сделки, указанным в качестве сторон гражданского договора.

Кроме обозначенного, на продаваемое жильё представляются сведения из БТИ в виде:

• помещения.

Иногда уполномоченная комиссия сокращает перечень требующейся документации. По преимуществу это те случаи, когда ребёнок не собственник квартиры, а только прописан на продающейся жилплощади.

Документы для органов опеки при покупке квартиры

Уполномоченная на принятие соответствующего решения комиссия запрашивает так же документацию на приобретаемое жильё.

Решение ориентируется на сохранение или улучшение соответствующих условий проживания, предоставляемых детям в результате покупки новой квартиры. Соответственно, приобрести комнату в вместо отдельного жилья, не допускается.

В случае ухудшения условий существования , комиссия отказывает в проведении сделки.

Здесь так же прилагаются:

• правоустанавливающие договора или свидетельства;
• свидетельства о праве собственности продавцов недвижимости;
• об оценке и степени износа помещения;
• технический и ;
• справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

После проведения сделки, покупателям требуется отчитаться в том, что приобретено именно то жильё, на которое предоставлялось разрешение. К отчёту прилагается справка из Росреестра, с указанием кадастровых характеристик объекта, подлежащего регистрационному учёту.

Если квартира или доля принадлежала несовершеннолетнему, комиссия требует сохранения имущественных гарантий и в случае покупки.

Родители подтверждают документально, что доля или приобретённый объект сохраняют тот же статус правообладания.

В качестве доказательства используются гражданские договора и свидетельства о праве на приобретённый объект, которые определяют объём доли и жилую площадь, принадлежащую неправоспособному в силу возраста, покупателю.

Кроме объёма общей и жилой площади учитываются иные параметры. Например, квартиру с удобствами недопустимо сменить на частный дом без удобств. Исключением могут стать случаи, когда площадь дома существенно превышает метраж бывшей квартиры.

То же касается района, в котором приобретается жильё. Оно не должно быть удалено от инфраструктуры настолько, что это затруднит посещение ребёнком детского сада или школы учеником.

Служба опеки и попечительства взвешивает все плюсы и минусы имущественной сделки, объективно рассматривая позицию детей, которая возникает в результате перемены места жительства.

Если недвижимость собственника, не достигшего 18 лет, продана, но взамен новая жилплощадь не приобретена, в комиссию по опеке и попечительству требуется сдать выписку из лицевого счёта несовершеннолетнего.

Лицевой счёт должен отражать перечисление соразмерной суммы средств, вырученных с продажи.

Иногда нестандартные ситуации требуют представления дополнительных справок от соответствующих учреждений и организаций. Например, если родители не живут совместно, не оформив бракоразводный процесс – органами опеки и попечительства будут затребованы заявления от отца и от матери.

В том случае, если мать (отец) не осведомлён о месте нахождения супруга, допустимо обратиться в суд за . Таковое принимается при отсутствии лица в течение года.

Более короткий срок отсутствия, но превышающий 2 месяца, способна заменить справка из УВД о проведении розыскных мероприятий.

Решение суда так же предъявляется:

• в случае признания отца или матери недееспособным;
• признания ограниченно дееспособным;
• лишения родительских прав;
• ограничения в правах.

Это обусловлено тем, что долевое участие не гарантирует защиту прав инвесторов, в том числе – несовершеннолетних. То есть риски за участие в долевом строительстве делегируются ответственности взрослых (см. ).

Когда документы для органов опеки при продажи квартиры не требуются

Для того, чтобы при покупке квартиры обойти процедуру комиссионного решения по вопросу приобретения нового жилья, граждане снимают несовершеннолетних членов семьи с регистрационного учёта.

То есть мать с детьми прописывается на время проведения сделки у родственников или знакомых. Однако даже близкие родственники далеко не всегда охотно прописывают женщин с детьми, так как последующая выписка таких жильцов без их согласия практически невозможна.

Все остальные ситуации, в которых малолетние лица или подростки зарегистрированы на территории помещений, выставленных на торги, требуют контакта с органами опеки и попечительства.

Исключение составляют прецеденты, когда дети, лишившись родителей, передаются на воспитание в детские дома. В этом случае сбыт жилья, на который несовершеннолетние имеют законное право, производится поверенными или уполномоченными должностными лицами, действующими в их интересах. Документация на новое жильё не предъявляется.

После сбыта недвижимости, соразмерная сумма средств перечисляется на лицевой счёт воспитанника детского дома, сведения о чём, поступают в органы опеки и попечительства.

Получить её для распоряжения, законный владелец вправе по достижении 18 лет.

Рассмотрим, когда их участие необходимо при продаже квартиры. Вы также узнаете, как оформить заявление в органы опеки, сколько времени они его рассматривают, и какой срок действует разрешение на продажу.

Законные основания, если собственник несовершеннолетний

Напомним, что сделка законна, если все её участники являются дееспособными. Дети в этом случае частично ущемлены в правах.

В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста .

Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет).

Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.

Внимание! Без разрешения на продажу от опеки все дальнейшие действия бессмысленны, так как сделка будет признана незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи :

Необходимые документы для получения справки от органов

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства).

Заявление подписывается обоими родителями. Если один из родителей умер, прилагается справка о смерти, если пропал без вести или лишен родительских прав нужно соответствующее решение суда. Если ребенок старше 14 лет он также обращается с письменным заявлением на проведение сделки.

К заявлению требуется собрать определенный пакет документов:

Обычно помимо оригинал документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 15 до 30 рабочих дней. Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.

Условия для согласия органов попечительства и возможные варианты событий

Справка! Как правило, разрешение на продажу выдается, если условия проживания ребенка объективно становятся не хуже существующих, а в идеале становятся лучше.

Поэтому продажа в чистом виде практически не рассматривается , обычно вместе с продаваемой квартирой ребенку покупается другое жилье и обе сделки проводятся одновременно.

Варианты событий:

Как правило разрешение на продажу выдается с трехмесячным сроком , но если это не указано в документе, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых условий.

Важно! После проведения сделки в органы опеки необходимо предоставить в течение месяца копии документов, подтверждающих право собственности ребенка на новый объект недвижимости. Иначе органы опеки имеют право обратится в суд с требованием признать сделку незаконной.

Причины для отказа

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это бывает если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. Например, новое жилье по метражу гораздо меньше предыдущего, или в новом месте отсутствует необходимая инфраструктура, по комфортности приобретаемое жилье становится хуже.

Также дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также если новой жилье покупается в новостройках, особенно на стадии котлована.

Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен.

Не всегда отказ является окончательным. Можно попробовать переубедить представителей власти предоставив дополнительные аргументы в пользу продажи, а точнее получения от продажи ребенком дополнительных выгод и преимуществ.

Если же вердикт остается неизменным вы можете оспорить данное решение органов опеки через суд. На подачу апелляции дается срок в три месяца.

Выводы

1. Разрешение органов опеки при продаже квартиры необходимо если есть несовершеннолетний собственник.
2. Основная цель контроля с их стороны- соблюдение имущественных интересов детей.
3. Стандартный срок выдачи разрешения от 15 до 30 рабочих дней.
4. Стандартный срок действия разрешения 3 месяца.
5. Разрешение органов опеки на продажу выдается письменно, с указанием конкретного объекта.
6. В некоторых случаях органы опеки и попечительства могут отказать в продаже недвижимости.