Главная » Банковские переводы » Менее 5 лет и. Я продал или собираюсь продать недвижимость

Менее 5 лет и. Я продал или собираюсь продать недвижимость

С продажи квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, уплачивается налог, который в 2019 году претерпел изменения. Поправки были внесены серьёзные, их понимание позволит продавцу жилого объекта недвижимости избежать значительного штрафа, а также начисления пени за просрочку уплаты подоходного налога. В случае, когда недвижимость отчуждалась после 1 января 2017 года, у налогоплательщика появляются два способа расчёта подоходного налога, а именно:

Налогооблагаемый доход снижается на сумму имущественного вычета, который остался в неизменном размере – 1 000 000 рублей.
Доходы уменьшаются на сумму расходов, которые были сделаны при приобретении жилья.

Указанные варианты расчёта НДФЛ, налогоплательщик выбирает самостоятельно.

Порядок проведения расчётов

По новым правилам, которые были введены соответствующим ФЗ в целый ряд статей Налогового кодекса Российской Федерации, уделено большое внимание кадастровой стоимости жилья, а расчёт подоходного налога можно проводить двумя способами:

Когда в договоре о переходе прав на недвижимое имущество стоимость жилого объекта выше, чем 70 % от кадастровой, то НДФЛ уплачивается от суммы, которая в нём указана.
Если стоимость ниже 70 %, тогда подоходный налог будет оплачиваться исходя из кадастровой цены.

Кадастровую стоимость квартиры можно проверить на официальном сайте регионального многофункционального центра либо службы Росреестра. Налог с продажи квартиры, которая находится в собственности менее чем пять лет, по новому закону предполагает следующий порядок расчёта:

Например, договорная стоимость жилой площади составляет один миллион восемьсот тысяч рублей, купля объекта была осуществлена в 2017 году, кадастровая цена равнялась один миллион шестьсот тысяч рублей. Таким образом, один миллион сто двадцать тысяч рублей – это 70 % от кадастровой стоимости. Теперь при продаже квартиры, которая менее 5 лет в собственности по новому закону можно провести два варианта расчёта, например:

1 800 000 рублей (налогооблагаемая база) – 1 000 000 рублей (размер имущественного вычета) = 800 000 рублей (сумма, на которую будет начисляться налог).

800 000 * 13 % (размер НДФЛ) = 104 000 рублей (пойдёт в казну государства).

Другой способ будет наиболее выгодным, а именно:

1 800 000 – 1 750 000 = 50 000

50 000 * 13 % = 6 500 (таким образом, это более меньший налог к уплате, при условии, что будут представлены документально подтверждённые расходы на сумму 1 750 000 рублей, которые были связаны с покупкой нового жилья).

Касательно оплаты вышеуказанного налога для нерезидентов Российской Федерации необходимо отметить, что ставка здесь будет значительно выше, а именно, она составит 30 % от стоимости квартиры. Кроме этого, никакие льготы на нерезидентов распространяться не будут, причём, данный порядок относится как к возможности получения имущественного вычета, так и освобождения от уплаты НДФЛ после пяти лет нахождения объекта недвижимого имущества в собственности.

Чтобы стать резидентом Российской Федерации, достаточно находиться на её территории свыше 183 дней в календарном году. Также нужно иметь в виду, что новшества, связанные с привязкой суммы налога к кадастровой стоимости, на нерезидентов РФ будут распространяться в общем порядке.

Основные изменения в налоговом законодательстве

Итак, налог сохранился в том же размере, для резидентов Российской Федерации он составляет 13 %. Изменения коснулись сроков владения недвижимым имуществом, которым признается: частные дома, квартиры, земельные участки и т. д. Например, с 2019 года для получения освобождения от уплаты подоходного налога, необходимо более 5 лет в собственности иметь ту или иную недвижимость, в то время как ранее этот период составлял лишь 3 года.

Таким образом, любой из жилых объектов должен находиться в официальном владении на два года больше, вместе с тем, существуют четыре исключения, по которым сохраняется трехлетний срок, а именно:

квартира была получена на основании открытого наследства (с момента открытия прошло не менее трёх лет);
объект недвижимого имущества получен в дар (это касается только близких родственников);
основанием сделки является договор пожизненного содержания с иждивением;
в порядке приватизации.

В положении статьи 218 Налогового кодекса РФ указано, что физические лица обязаны уплачивать в казну государства подоходный налог, который считается в определенном процентном соотношении от общего совокупного ежемесячного дохода гражданина. Данный порядок распространяется на доход, полученный от продажи жилой площади либо земельного участка. Основным обстоятельством, от которого зависит порядок расчета налога, то есть необходимость применения старой или новой нормы закона, является не только срок нахождения квартиры в собственности, но и момент, когда она была приобретена, а именно, до 2017 года либо после.

Недвижимое имущество может находится в собственности менее указанного периода в том случае, если местные власти субъекта Российской Федерации предусмотрят такую возможность для физических лиц. Производится это путём подготовки специального распоряжения либо постановления, устанавливающего такой порядок. Может касаться как отдельных категорий граждан, так и абсолютно всех налогоплательщиков. Несколько регионов именно так и поступили, например, ханты-мансийский округ, республика Алтай или Ставропольский край.

Важно! Установленный налоговый срок никак не запрещает продавать недвижимость тогда, когда этого пожелает собственник. Такой порядок лишь предлагает возможность воспользоваться налоговой льготой, которая предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ. Реализация купленного жилого объекта может производиться в любое время с момента его регистрации в службе Росреестра.

Проданный жилой объект переходит во владение с момента внесения установленных законом сведений в соответствующий государственный реестр. Узнать конкретную дату можно в Свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое выдаётся практически сразу после оформления сделки. Когда документы на регистрацию подавались после 1 июля 2017 года, тогда вместо указанного Свидетельства, собственник получает на руки специальную Выписку, в которой также будет присутствовать необходимая информация о дате сделанной записи.

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

Жилье унаследовано
Подарено близким родственником
Было приватизировано
Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:
Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:
1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:
Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:
4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.
Налог к оплате бывшим собственником:
1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Риэлторам на заметку Ну что же. Клиентам – продавцам недвижимости, надеюсь, все понятно. Теперь нет смысла занижать стоимость в договоре купли-продажи. Платить налог придется все равно от кадастровой стоимости. Что нужно понимать риэлторам? Конечно, консультировать по налогообложению не наша прямая обязанность. Но все мы неоднократно сталкивались тем, что при возникновении каких-либо вопросов, связанных с приобретенной недвижимостью, покупатель идет к нам. Поэтому лучше заранее предупредить продавца об изменениях в налоговом законодательстве, чем потом выслушивать: «А что же вы меня не предупредили и я теперь миллион должен заплатить? Я бы тогда не продавал» Итак, если раньше просто смотрели на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности и отсчитывали от нее 3 года, то теперь смотрим еще и на документ, на основании которого это право собственности возникло.

Недвижимость 5 лет в собственности. новый закон 2016 года

Важно

Однако использовать его можно только в случае, если недвижимость была приобретена по договору купли-продажи, и он сохранился до момента ее перепродажи.В отношении полученного в порядке дарения нынешнему продавцу либо в порядке оформления наследственного права на имущество умершего лица, не может быть использована данная система налогового вычета.Механизм использования вычета:Сумма, вырученная за продажу – сумма стоимости объекта на момент покупки нынешним продавцом = Налогооблагаемая база, т. е. сумма на которую насчитывается налог. Именно на ее основе рассчитывают сумму налога, равную 13% от налогооблагаемой базы.Безусловно, второй способ уменьшения размера налогооблагаемой базы, с помощью вычета «доходы минус расходы», является более выгодным. Однако он применяется лишь к строго ограниченному перечню объектов.

Разъяснения

НДФЛ. Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей. 2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета: (5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб. Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу: НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%, где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости; Расх – расходы по приобретенной недвижимости. С дох — определяется так же как и в первом случае. Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Налог при продаже недвижимости в 2018 году

Инфо

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, не заплатят налог только те граждане, кто продает недвижимость с кадастровой стоимостью 1.5 млн. рублей и меньше. ПримерКадастровая стоимость объекта 2 млн. рублей. Умножаем на понижающий коэффициент 0.7, получаем 1.4 млн.руб. Пользуемся налоговым вычетом в 1 млн.руб, остается 400 тыс.руб.

13% от этой цифры – 52 000 рублей – отнесите в казну пожалуйста.

Кстати, каждый субъект РФ вправе изменять: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи. Так что вышеприведенный пример еще может быть скорректирован в соответствии с законом, принятым местными властями. Чем это нам грозит? Да, наверное, ничем особенным. Продавцы, как обычно, попытаются заложить свои расходы в цену.

Имущественный вычет при продаже имущества

Екатерина Гостева, налоговый консультант WiseAdvice (бухгалтерский аутсорсинг) Сейчас доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества освобождаются от налога в случае, если недвижимость находилась в собственности более 3-х лет. С нового года это изменится: тем, кто купил квартиру на собственные средства, придется ждать освобождения от уплаты подоходного налога от продажи недвижимости не 3, а 5 лет. То есть без декларирования и уплаты НДФЛ можно будет продать недвижимость только после 5 лет владения.
А в случаях продажи объектов до истечения 5-летнего срока, налогооблагаемый доход будет определяться, исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта.

Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2018 году

При этом вы можете воспользоваться налоговым вычетом, но сейчас не об этом (если интересны подробности про налоговый вычет, читайте вот эту статью). Сейчас о том, что, если вы владеете недвижимостью определенный срок, то от уплаты этого налога освобождаетесь. Ранее, до 1 января 2016 года, этот срок составлял три года. С 1.01.2016 года - 5 лет. При этом есть исключения. Какие?

квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
квартира получена в собственность в порядке наследования;
квартира получена в собственность по договору ренты.

Все время сбиваюсь на «квартиры», так как занимаюсь в основном ими, но вы должны понимать, что все эти положения касаются также домов, участков и прочего недвижимого имущества.

Налог с продажи дома с земельным участком

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу: НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ): С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7. Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Ндфл: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества

В документе отражается факт получения прибыли, и рассчитывается сумма причитающихся к уплате платежей. Налоговую базу, сумму вычетов и итоговый размер налога продавец недвижимости рассчитывает самостоятельно.

Срок подачи документа - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимого имущества. Т. е. если объект был продан в 2015 году, то подать декларацию необходимо до 30 апреля 2016 года и т.

Даже в случае, если при применении налогового вычета размер налоговой базы получился отрицательным или равный нулю, подавать декларацию все равно необходимо.

Срок оплаты налога – до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимого имущества. Т. е.

Как продать квартиру меньше 5 лет в собственности

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости. Пример расчета – метод 2. Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб. 1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода. 7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ. Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей. 2.
Отнимаем сумму произведенных затрат (5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей. Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Новые правила уплаты ндфл при продаже недвижимости

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества
Расчет имущественного вычета
Как получить вычет

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества ^К началу страницы Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года. Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества.

В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Налог при продаже дома в собственности менее 5 лет

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равный 0,7. Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента: 3 000 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб. Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом: 2 310 000 руб.x13%=300 300 руб. В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, не отличается по процедуре от той, срок владения которой исчисляется большим или меньшим числом лет. Точно также продавец и покупатель составляют купчую и регистрируют ее в ЕГРП. Отличие состоит в налогообложении, так как по закону все мы обязаны платить налоги с получаемой прибыли, а продажа такого ценного имущества, как недвижимость, является прибыльной для продавца сделкой.

Есть и другой путь не платить этот налог: сумма продажи должна быть меньше той, за которую продавец ранее это жилье купил, но больше 70% от оценочной кадастровой стоимости. Обычно эта сумма намного меньше той, за которую на самом деле продается недвижимость. Заключая сделку на таких условиях, при этом оговаривая с покупателем доплату сверх указанной в купчей суммы, с одной стороны, продавец рискует быть привлеченным к ответственности за укрывательство от уплаты налогов, а с другой, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить обратно только вписанную в договор купли-продажи сумму.

Какой налог с продажи квартиры в 2019 году нужно платить: суммы НДФЛ, как уменьшить примеры расчета

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Если же недвижимость была 3 года в собственности или 5 лет, то пенсионер не оплачивает НДФЛ в размере 13%. В этом случае нет необходимости обращаться в налоговые органы и предоставлять декларацию, так как соблюдены требуемые законом периоды владения квартирой.

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы

В случае использования льготного налогообложения граждане обязаны уведомлять налоговый орган, сдавая детальный отчёт. Применяя послабления, государство облегчает налоговую нагрузку. Одним из способов является имущественный вычет при реализации квартиры. Это льгота представляет собой конкретную сумму, уменьшающую взнос, а именно - 1 млн. рублей. Фиксированный размер не является новшеством в законодательстве. Он был установлен и до изменений.

Расчёт налога при продаже приватизированной квартиры делается в общем порядке. Но учитывается сокращение минимально необходимого срока владения, который отсчитывается от даты, прописанной в свидетельстве о праве собственности. Относительно долей жилплощади расчёт производится по иным правилам.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог

Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2019 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Какой налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 или 5 лет

В служебные обязанности сотрудников входит консультация клиентов по действующим правилам налогообложения. При обращении в связи с трудностями заполнения, вам дадут объяснения и представят все допустимые пути платежей. Выбор окончательной схемы остается за подателем декларации.

Процедуры следует проводить с соблюдением всех установленных правовых нормативов, иначе существующие риски могут привести к значительным потерям. Например, закон о налоге с продажи квартиры в собственности менее трех лет претерпел значительные изменения.

Владение квартирой менее 5 лет

Второй способ — доходы минус расходы . Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

Еще важный момент. Возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Недвижимость 5 лет в собственности

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Напомню вкратце, о чем речь. До сего времени было так. Если Вы думаете продавать квартиру, дом или участок, любую недвижимость, то должны понимать, что обязаны уплатить налог государству в размере 13%. При этом вы можете воспользоваться налоговым вычетом, но сейчас не об этом (если интересны подробности про налоговый вычет, читайте вот эту статью).

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения - до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний - три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

Налог с продажи квартиры в 2019 году: как вычислить и уменьшить

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

Какой налог с продажи квартиры в 2019 году и как его не платить

Наследования от близкого родственника.
Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам . Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года .

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

Если квартира находится в собственности более 3-х лет , то при продаже платить налог не нужно .
Если квартира находится в собственности менее 3-х лет , то при продаже необходимо заплатить налог .

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет , если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет - необходимо заплатить налог с продажи.

А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей . Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 - 1 000 000 = 2 500 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры . В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 - 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.